Et si le dépérissement de certains centres-villes rurbains ou ruraux n’était lié qu’à la paresse intellectuelle de leurs élus ? La formule semble sévère mais c’est un fait : plus la construction neuve est dynamique, plus les logements vides – la vacance structurelle – sont nombreux, même dans des secteurs dont la population augmente. Une évidence ? Justement !
Parmi les «grandes tendances et évolutions récentes» des chiffres clés du logement, publiés par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) dans l’édition 2019 du Mémento de l’habitat privé, cette constatation : la vacance structurelle continue d’augmenter pour atteindre en 2015, dernière année des données analysées, le taux de 9% des logements privés, soit 2,6 millions de logements. Ce n’est pas rien et c’était avant le déploiement plein pot d’AirB&B.
Une partie de ces logements est logiquement située dans des secteurs de faible intensité de la demande. A part que, note l’ANAH, ces logements sont majoritairement situés dans des bassins d’habitat qui connaissent encore une progression des ménages et des besoins en logements.
Si cette forme de vacance met en exergue l’évidence d’une inadaptation de l’offre à la demande, voire son obsolescence, l’ANAH explique cependant que «dans une majorité de bassins d’habitat», l’augmentation de la vacance est liée «à une dynamique soutenue de la construction neuve».
Dit autrement, la ville ne se reconstruit pas sur elle-même mais à côté d’elle-même. Pas étonnant que son centre pourrisse comme un fruit blet.
Chacun comprend bien les difficultés propres aux logements anciens en termes de coût d’entretien, de coût de fonctionnement, de coût de rénovation, d’inadaptation aux «nouveaux usages», qui ensemble nuisent à l’attractivité des centres-villes. L’enjeu de cette vacance n’est donc pas seulement technique et immobilier mais urbain. «L’amélioration de ces logements est souvent une condition nécessaire mais elle doit s’accompagner d’une intervention plus globale traitant dans le même temps le commerce, les espaces publics, les équipements, la mobilité», souligne l’ANAH.
C’est justement là le problème.
Voyons, vous êtes le ou la maire d’une petite commune. Un investisseur vient vous voir car il est intéressé par un terrain à quelques kilomètres du centre. D’ailleurs il en a parlé avec l’agriculteur, vieillissant, qui ne serait pas malheureux de vendre son terrain pour sa retraite puisque ses enfants ne reprendront pas l’exploitation. Sur ce ‘territoire’, il propose un bel écoquartier de 24 ou 48 maisons individuelles, la commune n’ayant rien à payer, sauf la voirie et tous les avenants selon les travaux supplémentaires qu’elle désire, une offre en or en somme.
Pour l’édile, qui aura son mot à dire sur ces nouveaux locataires ou propriétaires rien qu’avec le choix du programme, c’est l’occasion de faire valoir le développement et le dynamisme de la commune – la population augmente – ce qui est toujours utile en période d’élections. De belles images pleines de verdure, quelques mois d’études, moins de deux ans de chantier, l’affaire est pliée et tout le monde est content, surtout d’ailleurs les nouvelles familles au milieu de leur petit bout de jardin – d’hiver en logement collectif – parfait pour élever les enfants.
Ou alors, ce maire décide de rénover 48 appartements ou 24 maisons de ville du centre pour répondre au même besoin mais il va alors devoir s’embarquer dans un ‘projet global’ comme dit l’ANAH. C’est-à-dire qu’il va devoir négocier avec les propriétaires, un par un, se défier des multiples recours de voisinage, devoir inventer des modèles financiers compliqués et de long terme, devoir préempter des lots, tordre le bras des marchands de sommeil, rénover l’école élémentaire, prévoir des services, étoffer son service juridique, recruter au service de l’urbanisme, trouver des budgets, chasser les subventions, revoir la circulation et la gestion des parkings en ville, répondre à la mauvaise humeur des riverains durant les travaux, faire gaffe aux pétitions de toutes sortes, s’en prendre plein la tronche sur les réseaux sociaux, se faire traiter d’’hyperdensificateur’, etc.
Sans compter l’effort intellectuel et le temps nécessaires : les multiples réunions, les explications houleuses en conseil municipal, les explications absconses des architectes, pas tous d’accord entre eux, l’ultimatum de l’architecte des bâtiments de France, l’archevêque qui veut interdire la vue sur son jardin, etc. Tout ça avec l’assurance que rien ou presque ne sera encore livré d’ici deux, trois voire quatre ans.
Bref, d’un côté, une affaire pas compliquée qui certes imperméabilise une terre agricole mais rondement menée, de l’autre une affaire certes vertueuse mais risquée, difficile et qui va prendre dix ans à se réaliser. Le choix est le plus souvent vite fait.
Or qu’apprend-on également dans le mémento de l’ANAH ? Qu’un tiers des ménages ne compte qu’une seule personne, et que c’est souvent une personne de plus de 60 ans (41% en Ile-de-France), de plus de 75 ans pour 15% des ménages. Et tout ce monde-là vit dans un habitat dont 55% du parc a été construit avant 1974, avant la première crise pétrolière !
Constat confirmé par le diagnostic réalisé par la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL en 2018-2019) qui a mis en évidence le développement de l’habitat indigne dans les quartiers pavillonnaires, «le vieillissement de la population rendant nécessaire des travaux d’accessibilité de grande échelle» sur les pavillons qui représentent 25 % du parc de logements en Ile-de-France. Au secours l’argent public !
En tout cas, le sujet est d’importance qui réunissait à la préfecture de région d’Ile-de-France, pas plus tard que le 31 janvier 2020, les services de l’État, les représentants d’une quarantaine de collectivités territoriales franciliennes ainsi que les acteurs intervenant sur l’amélioration de l’habitat. Objet de la réunion : «co-construire un plan d’action pour permettre de répondre aux différents enjeux auxquels sont confrontés ces quartiers». Il y a du travail. L’objectif est de «massifier» les travaux de rénovation énergétique. La rénovation énergétique, c’est facile à comprendre.
Maintenant retournons dans notre commune dont le maire, à temps pour les élections, peut se targuer de la «dynamique soutenue de la construction neuve» ainsi qu’en témoigne son éco-lotissement. Dans moins de vingt ans, les enfants de l’écoquartier auront grandi et seront partis. Il faudra encore une voiture ou un moyen de transport pour aller se ravitailler nul ne sait où et le ‘quartier’ sera bientôt habité en majorité par des vieilles personnes de plus en plus vieilles et incapables de rénover leurs passoires thermiques.
Il est vrai que pour se faire réélire, il est sans doute plus porteur de faire assaut de compassion pour les anciens en distribuant les subventions pour la maison individuelle sous prétexte de sauvegarde de la planète que tenter d’expliquer une intervention globale qui ne fera à court et moyen termes que des mécontents.
Chaque lotissement hors-sol, pour simplifier, et cela vaut aussi pour la construction neuve en accession dans ces ZAC informes, est un pari sur l’avenir perdu d’avance. Mais évidemment moins compliqué qu’un projet de ville.
Christophe Leray