Le groupe Geoxia, constructeur de maisons individuelles – soit Maisons Phénix, Maison familiale, Maison Castor, Maison Briot, Phénix évolution et évolutiv’habitat – a été placé en liquidation judiciaire le 28 juin 2022 (14 sur 17 sociétés plus précisément). Les offres de reprise ne tenant pas la route, le groupe en avait appelé au Président de la République et au ministre de l’Economie pour éviter de mettre la clef sous la porte du pavillon. La maison individuelle qui flanche, c’est la crise du logement qui se dilate ?
Fondée par un polytechnicien en 1946, la société les Maisons Phénix a profité des 30 glorieuses pour devenir le leader français de la maison individuelle préfabriquée à charpente métallique. En 75 ans d’existence, la société est passée entre les mains de Jean-Marie Messier de la Générale des eaux à Vivendi, dans sa branche immobilière CGSI, devenu aujourd’hui Nexity. Racheté par ses cadres à la fin du siècle dernier, Maisons individuelles SA devient Geoxia en 2005. En 2009, après avoir accusé le coup de la crise des ‘subprimes’, le comité interministériel de restructuration industrielle jette le groupe dans les pattes de LBO investissement ; l’ensemble est restructuré avec une compression des coûts et un dégraissage de la masse salariale.
Geoxia n’a plus le lustre des débuts de Maisons Phénix, devenu deuxième constructeur de maisons individuelles en France derrière Hexoam (ex-maison France Confort). Au plus fort de sa gloire, en 1978, l’entreprise a construit jusqu’à 15 000 maisons par an et voulait s’exporter aux Etats-Unis, dans les Dom (et les Tom à l’époque), en Afrique, en Algérie et à travers l’Europe comme elle l’explique sur son site. Au début des années 2000, le ralentissement est déjà bien là, Maisons Phénix se sort plus qu’environ 5 000 maisons par an et, en 2021, la baisse est notable avec « seulement » 2 500 maisons par an. L’engouement pour le produit a baissé, même s’il reste compétitif par rapport à ses compétiteurs.
Les Maisons Phénix ont la particularité d’offrir des prix fixes destinés surtout aux ménages les plus modestes. Impossible de répercuter l’augmentation des prix des matériaux et de l’énergie due à la guerre en Ukraine puisque les prix sont fixés à la signature du contrat avec le futur propriétaire. L’inflation de 2022 n’a fait que faire dérailler une machine déjà fortement enrayée. En effet, lors de la crise du Covid, Geoxia n’avait pas eu accès au Prêt Garanti par l’Etat, ce qui était déjà le signe avant-coureur des difficultés rencontrées par l’entreprise.
Cette chute du groupe cache un problème autrement important mais plus difficile à percevoir : celui de la perte d’achat des ménages modestes. La fin de l’APL accession a désolvabilisé les ménages modestes qui sont une de clientèles des Maison Phénix. Crise des matériaux, crise de l’énergie, crise du Covid, et crise du pouvoir d’achat, cela fait beaucoup de crises.
Les ménages dont la maison est en construction ont subi de plein fouet le placement en redressement judiciaire dicté par le tribunal de commerce de Nanterre le 24 mai. Les chantiers sont à l’arrêt, plaçant dans des situations compliquées quelques 1 600 ménages qui voient leur rêve de propriété se dissiper dans les pages de la presse locale*.
Les offres de reprises de Geoxia, qui devaient être déposés avant le 10 juin 2022, ont si peu convaincu que les dirigeants du groupe, qui redoutent la liquidation, en ont appelé au Président de la République et à Bruno Lemaire pour les aider à reprendre en main la situation avec un financement sous forme de fonds de développement économique et social pour un montant de 70 millions d’euros afin d’assurer les chantiers en cours et le fonds de roulement. L’entreprise dispose de trois usines en France avec près de 1 200 salariés au total, à cela s’ajoute les 10 000 sous-traitants du groupe. Un dépôt de bilan ferait tache en ce début de quinquennat du nouveau gouvernement, d’où la fuite dans la presse de la lettre au Président**.
Au-delà des déboires d’un constructeur de maisons individuelles, c’est presque le rêve d’Emmanuelle Wargon, l’ancienne ministre du logement, qui se réalise. Celle qui, dans une bourde monumentale, a déclaré qu’il fallait en finir avec la maison individuelle, « non-sens écologique, économique et social », voit son propos se concrétiser quelque peu.*** En effet, la maison individuelle de chez Maisons Phénix est bel et bien une aberration du marché. Elle est certes peu chère, préfabriquée et des options sont possibles avec les autres filiales du groupe, mais cette maison s’adresse à ceux qui vont connaître de plein fouet la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, lesquels vont désolvabiliser ou réduire leur marge de manœuvre pour acquérir, autant qu’elle s’adresse à ceux qui pour acquérir étaient prêts à s’éloigner encore plus du bassin d’emploi et de vie mais qui, avec la crise de l’énergie, vont désormais y réfléchir à deux fois.
Cette chute du modèle « bas de gamme » de la maison individuelle ressemble au début d’une crise du logement, certes latente (voire déjà là pour beaucoup d’analystes du secteur) et que cette liquidation pourrait concrétiser. D’autres constructeurs pourraient-ils faire faillite ? Ce n’est pas impossible. Que pourront faire les classes moyennes si elles n’arrivent plus à se loger ? Le marché locatif est exigu, les nouvelles contraintes de rénovation mettent le parc en condition de se contracter, la hausse des prix demande une révision du mode de calcul de révision des loyers tandis que le gouvernement ne souhaite pas de blocage des prix, et le modèle du « tous propriétaires » risque d’être fortement contrarié par les crises en cours.
Tout semble prêt pour qu’une crise advienne qui fera passer la crise actuelle pour un pique-nique au fond du jardin.
Julie Arnault
* https://www.leparisien.fr/economie/la-chute-de-maisons-phenix-symbole-de-laccession-a-la-propriete-des-classes-populaires-26-06-2022-VZS7RU3XUNAYXNVWXAU34NBI2Y.php
https://www.tf1info.fr/immobilier/video-maisons-phenix-a-l-arret-1-600-proprietaires-dans-l-attente-2222703.html
https://france3-regions.francetvinfo.fr/normandie/eure/evreux/la-construction-de-leur-pavillon-est-arretee-le-cauchemar-de-centaines-de-clients-de-maison-phenix-2554604.html
** https://www.lemoniteur.fr/article/au-bord-de-la-liquidation-geoxia-appelle-l-etat-a-l-aide.2212652
*** https://chroniques-architecture.com/le-ni-oui-ni-non-demmanuelle-wargon-sur-le-pavillon/