A l’heure de la reprise de la campagne des municipales, la question de la densité, voire de l’hyperdensité, sera à nouveau posée un peu partout en France. Sanctuariser les terres agricoles ? Mais les Français ne rêvent que de maison individuelle, plus encore depuis l’apparition du Covid-19. Comment faire ?
La pandémie a semble-t-il réveillé chez nombre de citadins le désir d’une maison individuelle à la campagne. Les raisons en sont parfaitement claires pour Loïc Vandromme, patron du groupe normand Hexaom (ex-Maisons France Confort), poids lourd de la construction de maisons en France cité par Le Point (17/04/20) :
« La ville ne peut pas héberger tout le monde, souvent logés dans des « cages à lapins » peu propices à une harmonieuse vie de famille. La mise en pratique du télétravail, les jardins où l’on peut se détendre avec ses enfants, de l’espace habitable à moindre coût… Tous ces critères sont autant d’arguments qui plaident en faveur de l’habitat individuel, d’une migration en province, plus ou moins loin des métropoles. L’épidémie de coronavirus fait pâlir l’attrait de certaines villes coûteuses, saturées, polluées. N’oubliez pas que la maison individuelle reste plébiscitée par la majorité des Français », explique-t-il. Voilà qui est dit !
Une assertion confirmée par Le Monde (27/04/20) avec ce titre : Le confinement renforce le désir de campagne des citadins et booste le marché des maisons individuelles. L’article assure que « depuis le début de la crise sanitaire, de nombreux citadins envisagent de quitter la ville pour s’offrir un environnement plus vert », une tendance du marché immobilier, amorcée fin 2018, qui « s’accentue avec le confinement et le développement du télétravail ».
Le même jour exactement, le JDD ne dit pas autre chose, estimant que « l’épidémie et le confinement pourraient engendrer une grande mutation en matière de logement […], voire, à moyen terme, un possible renversement historique du mouvement d’urbanisation, ou au minimum un bouleversement du marché ». Et de citer André Yché, président du directoire de CDC Habitat, filiale de la Caisse des dépôts et premier bailleur de France : « Jusqu’ici, les gens cherchaient surtout à acheter un appartement en ville, près de leur travail. L’expérience du télétravail généralisé et la redécouverte du risque sanitaire pourraient inverser la logique. En sortie de crise, de nombreux citadins pourraient choisir de s’installer dans leur maison de famille réaménagée ou acquérir – pour cinq fois moins cher – une résidence avec jardin, à la campagne ou dans une petite ville à deux heures d’une métropole ».
Encore le même jour, ce fameux 27 avril – décidément, en termes de communication, du travail d’orfèvre ! – ce sont Les Échos qui soulignent, citant Jean-François Delfraissy, le président du conseil scientifique Covid-19, que la pandémie « est une maladie des grandes villes, des zones urbaines ». Pour François Rieussec, le président de l’Union nationale des aménageurs (Unam), dans le même article, la chose est entendue : « c’est presque une question de biologie humaine ! », dit-il.
N’en jetez plus…
Remarquons cependant que ces populations qui souhaitent redécouvrir les joies d’un Sam Suffit pastoral sont souvent les mêmes qui souhaitent lutter contre l’étalement urbain. C’est la quadrature des écologistes français : ils sont contre la densité – devenue à l’occasion « l’hyperdensité » qui affole les maires des villes pavillonnaires – mais ils veulent « en même temps » sanctuariser les terres agricoles ou non encore urbanisées.
Dit autrement, tous ces gens bien intentionnés qui comptent décamper dans leur pavillon à la campagne ne peuvent qu’aggraver la situation environnementale, sanitaire, sécuritaire, etc. qu’ils essayent justement de fuir. La raison impose de densifier l’existant mais les Français tiennent à leur maison individuelle… Que faire ?
L’équation n’est pas forcément insoluble.
Le 29 janvier 2020, Ouest-France a par exemple dévoilé que, en Ille-et-Vilaine, le Syndicat d’urbanisme du pays de Vitré a engagé une opération Bimby qui concerne les habitants des 62 communes englobant les EPCI (établissement public de coopération territoriale) de Vitré communauté et de La Roche-aux-Fées.
Bimby ? Pour ‘Build in my back yard’ c’est-à-dire en français construire dans mon jardin. Le principe est en résumé de produire des logements dans les tissus pavillonnaires existants sous forme de division parcellaire, d’extensions de maisons existantes ou de leurs recompositions.
En France, l’étalement urbain est pour l’essentiel celui de la maison individuelle, qui accapare d’ailleurs presque tout le foncier dédié chaque année au logement. Or, « l’évolution des tissus bâtis avec les règles d’urbanisme actuelles rend « désordonnée » cette densification diffuse qui occasionne de la perte d’espace utile, allonge les réseaux et ne permet pas de structurer la rue, contrairement aux fronts bâtis », constatait dès 2012 Astrid Tanguy*, alors chargée d’études au CETE Ile-de-France** et auteure de Intégration de la filière Bimby dans le PLU d’une commune francilienne, un rapport d’étape à propos d’ateliers Bimby ayant eu lieu à Tremblay-sur-Mauldre (Yvelines).
L’idée est donc de transformer en micro-terrains à bâtir les tissus pavillonnaires existants qui deviennent dès lors un exceptionnel gisement foncier quasiment inexploité aujourd’hui. Les collectivités peuvent créer des terrains à bâtir dans des quartiers déjà desservis et équipés à un coût minime quand les particuliers peuvent engendrer une plus-value significative sur leurs biens immobiliers en vendant de nouvelles parcelles constructibles, le quartier se densifie et avec la densification apparaissent de nouveaux services : tout le monde est content.
Faisons les comptes. Il y a environ vingt millions de maisons individuelles en France et environ 200.000 sont construites chaque année. Si un propriétaire sur 100 décidait de diviser son terrain pour produire un terrain à bâtir supplémentaire, 200 000 nouveaux logements pourraient être créés, ce qui équivaut à la production annuelle de maisons individuelles mais sans engendrer le moindre étalement urbain.
Et si deux terrains sur 100 étaient divisés chaque année, il serait possible de créer suffisamment de foncier pour répondre en plus à la demande des citadins pressés de découvrir les charmes de la cambrousse.
Les ateliers de Tremblay-sur-Mauldre ont, selon Astrid Tanguy, montré une population réceptive à cette idée. « Les nombreuses possibilités de projets ont largement dépassé les espérances des architectes et des élus. Organiser des ateliers avec des architectes pour recevoir individuellement les habitants afin de discuter de l’évolution de leur parcelle et de leur situation familiale est donc une méthode à la hauteur de l’enjeu de la libération de foncier », note-elle.
Hélas, cette opération pilote de 2012*** n’a pas vraiment eu de suite, la faute en partie à des règles d’urbanisme souvent trop figées, trop génériques et inadaptées à la ‘granularité’ des tissus pavillonnaires. Dit autrement, l’administration ne sait pas faire du sur mesure et, en l’occurrence, les constructeurs de maisons individuelles avec leurs gros sabots et formules toutes faites ne sauraient pas non plus répondre à la demande de haute couture. Les architectes si !
Peut-être que la promotion d’une approche Bimby dans les villages et zones pavillonnaires dont le pays ne manque pas serait l’occasion pour les femmes et hommes de l’art, à l’heure des élections municipales relancées, de se réapproprier ce marché de la maison individuelle qui leur échappe. D’ailleurs si la concertation à Tremblay-sur-Mauldre a si bien marché, c’est aussi et surtout parce que des architectes faisaient dès le début partie du projet !
Pour ne donner qu’un exemple des possibilités offertes par ce système, citons ce projet de Philippe Tirot (T.8) livré fin 2019. Sur deux parcelles pavillonnaires classiques rue Marcelle à Pantin (Seine-Saint-Denis), l’architecte est parvenu à insérer cinq maisons neuves, dont une en surplomb, au travers de ce qu’il appelle un « métissage d’architecture ». Densifier dans un jardin tout en gardant les codes de la maison individuelle, c’est possible.
Encore faut-il que les pouvoirs publics et les collectivités soient prêts à mettre en place une politique cohérente de densification de ces espaces, au risque de la créativité et de la fantaisie.
Des élus en Ille-et-Vilaine semblent y être parvenus et en accepter l’augure.
Christophe Leray
* Rédaction Astrid Tanguy / CETE Île-de-France Mai 2012 Intégration de la filière Bimby dans le PLU d’une commune francilienne : une concertation expérimentale avec les habitants pour encourager et maîtriser les initiatives individuelles.
** Le CETE Ile-de-France a constitué jusqu’en 2014 un bureau public de recherche, d’études, d’ingénierie et de contrôle pour les acteurs (services de l’Etat, collectivités territoriales, …) du développement durable des territoires. Il est rattaché depuis janvier 2014 au Céréma (Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement).
*** Les Communautés d’Agglomération de Rouen et de Saint-Quentin-en-Yvelines, le CAUE de l’Eure, les ENSA de Paris-Belleville, Rouen et Marseille, le LATTS (ENPC) et le RIVES (ENTPE), le CETE Normandie Centre (pilote du projet) et le CETE Ile-de-France (co-pilote).