Autrefois pastorales, Savoie et Haute-Savoie affrontent aujourd’hui une double tension : gentrification fulgurante et paupérisation croissante, révélant des mutations socio-économiques de plus en plus marquées. Chronique Altitude 1 160.
Genèse et transformation historique du territoire
Fut un temps, montagnes et vallées étaient peuplées essentiellement d’agriculteurs et artisans. C’est au cours du XIXᵉ siècle que le tourisme a émergé. Loin encore des congés payés, l’activité restait réservée à quelques privilégiés. Bien souvent, Parisiens ou Londoniens, sur les conseils des hygiénistes en vogue, venaient profiter de l’air vivifiant de la montagne.
De cette époque naquit le terme monchu – du patois savoyard, littéralement « Monsieur » – qui désignait les touristes aisés les plus vaniteux, ceux qui moquaient la « simplicité » des locaux.
Puis les temps ont de nouveau changé. Entre les années 1960 et 1980, les investisseurs ont vu dans la montagne une mine d’or… blanc. Les stations de ski à succès que nous connaissons tous, au moins de nom, se sont développées de manière prolifique : Val Thorens, Tignes, Les Gets, La Clusaz, Avoriaz…
Des enfants et petits-enfants d’agriculteurs ont revendu pâturages et terrains, laissant place aux futurs chalets et pistes de ski. D’agriculture à promotion immobilière, il n’y a qu’un pas en pays de Savoie !
Diverses entreprises ont alors bâti un commerce florissant mêlant sports et loisirs de montagne, gonflant les comptes en banque des stations et de toute l’économie saisonnière.
Au-delà des stations, les villes-préfectures — Chambéry et Annecy — autrefois simples lieux d’échanges entre allers-retours d’alpages, sont peu à peu devenues les giratoires menant aux plus grandes stations de ski françaises. Dorénavant, ces pôles urbains concentrent les activités, puis diffusent leur influence.
L’accélération contemporaine : choc frontalier
Outre un lait parmi les plus chers de France (vous reprendriez bien un peu de raclette ?) et des forfaits de ski toujours plus coûteux, s’est ajouté un autre phénomène : l’essor du marché transfrontalier. D’abord discret, fait d’accords successifs, il s’est transformé en véritable avalanche des années 1990 à aujourd’hui.
Autrefois, il fallait vivre tout près de la frontière et se rendre plusieurs jours par semaine sur le territoire helvétique. La facilité des transports, notamment grâce à l’autoroute, a élargi le périmètre de résidence des travailleurs franco-suisses. Puis vint l’ère, pas si lointaine, du Covid-19 : télétravail facilité, jours en présentiel en Suisse réduits, frontières vécues autrement.
Chaque matin, les habitants avancent au pas sur l’autoroute. Qu’ils pointent à Genève ou à Annemasse, ils traversent les mêmes gaz d’échappement et la même brume glaciale. Les routes se remplissent autant que les logements. Les historiques maisons de ville bourgeoises se découpent en pléthore d’appartements. Stationnement non compris !
Dans une région déjà aux prises avec une crise du logement, il est anticipé d’ici 2035 l’arrivée d’environ 200 000 nouveaux transfrontaliers. À ne pas en douter, le salaire suisse — 2 à 3 fois plus élevé que le français — est attractif. Sous cet effet, la population des centres urbains tels qu’Annecy ou Chambéry grimpe de manière exponentielle et, avec cette nouvelle densité, la gentrification est à l’œuvre.
Le secteur peut-il supporter cette démographie frénétique avec un tel décalage des ressources ?
Le phénomène se caractérise par la mutation d’un quartier, ou bien d’une ville, devenant trop onéreux pour ses habitants d’origine. En somme, un embourgeoisement progressif : favorable à une part de la population, gangrène pour une autre. Les décisions des préfectures de Savoie et de Haute-Savoie en sont de bons exemples : c’est un fossé immobilier entre offre et demande qui ne cesse de se creuser de jour en jour.
Les bâtisseurs ont comblé jusqu’au moindre interstice, réhabilité les friches urbaines et construit sur des terrains imposant la réalisation d’un radier de fondation tant le sol est peu porteur. Le moindre mètre carré disponible du bassin annécien est la nouvelle ruée vers l’or du prometteur et du constructeur.
Bien que Louis Besson, ancien maire de Chambéry et l’un des fondateurs de la loi SRU — solidarité et renouvellement urbain — et, plus largement, la politique locale, aient poussé au maintien et à la création de logements sociaux, il ne reste que peu de logements pour la classe dite « moyenne ».
Du côté annécien, le prix médian du mètre carré dépasse les 6 000 € et peut grimper jusqu’à 8 000 € pour les biens les plus « haut de gamme ».
Le côté chambérien est moins onéreux bien que la facture reste salée pour l’habitant moyen qui doit débourser dans les 4 000 € le mètre carré.
Cependant, dans l’engrenage, il n’y a pas que le cadre supérieur français mais aussi son homologue suisse. L’un appâté par l’appel à la nature post-covid et un confort financier, l’autre par le coût de la vie à la française ! Les prix immobiliers français — bien qu’élevés dans la région — restent une « bonne affaire » pour un Suisse ! Sans compter les services publics gratuits et des coûts – des loisirs, de la restauration et des supermarchés – bien moindres du côté hexagonal.
En plus de l’inflation nationale, l’inflation locale bat des records. Les salaires locaux deviennent insuffisants pour suivre le train de vie de la région.
Le territoire se marchande : alors même que vous vivez dans un village de moins de 2 000 habitants, le mètre carré talonne de peu les prix franciliens.
Si l’immobilier résidentiel est l’un des facteurs de l’élitisation régionale, la location vacancière fait aussi grimper la spéculation.
Le logement touristique en catalyseur
En cinq ans, la ville d’Annecy a vu ses meublés touristiques se multiplier : en 2019, ils étaient un peu plus d’un millier ; en 2024, plus de 6 000 — sextuplés !
Dans certains quartiers, un logement sur trois est désormais pensé pour des voyageurs de passage plutôt que pour des habitants. À l’échelle du Grand Annecy, il était recensé 8 550 logements touristiques en 2024, contre 2 854 en 2019.
Comme si la ville n’était plus faite pour ses habitants, elle est devenue un véritable décor de vacances.
Bien que la politique de la ville ait commencé à freiner la fièvre « Airbnb », le phénomène a d’ores et déjà bouleversé le tissu urbain.
Derrière la carte postale, la gentrification saisonnière a contribué à la glissade vers un embourgeoisement annuel. Cette tension a modifié les rapports sociaux entre les habitants.
Identité locale et mutation socioculturelle
Les fractures sont aussi sociales que spatiales. En témoigne Chambéry, contrastée entre les quartiers les plus et les moins aisés, aux rues de Gaillard et aux tours d’Annemasse, où la paupérisation s’enracine autant que son opposé.
Toutes les classes socio-économiques sont attirées par l’Eldorado suisse romand. En témoignent les villes frontalières qui, dans les années 1970, ont construit à la chaîne des centaines de studios. Aujourd’hui, autant de copropriétés délabrées, dont certaines décrochent la palme du top 10 national !
La sécurisation croissante des espaces urbains centraux ne peut rien face à la discrimination par le marché : des loyers hors de prix, des garanties intenables et des marchands de sommeil se frottant les mains. D’un côté, une partie de la population vit dans la précarité ; de l’autre une partie mène une vie dorée. Au centre, la plupart des habitants se débattent contre un sentiment de déclassement.
De nombreuses villes et villages locaux deviennent des « sas » et « annexes » à frontaliers. Telles qu’Ambilly, Gaillard, ou encore Archamps, « des dortoirs », entre travail et loisirs, qui modifient cruellement la manière de vivre. À Valleiry, commune du Vuache, jusqu’à 74 % des actifs travaillent en Suisse. Ces villages transformés par les flux pendulaires entre Genève et Annecy renforcent les clivages.
Les nouvelles générations se sentent contraintes de s’exiler toujours plus loin face à l’inaccessibilité au logement. Tandis que les promoteurs se réjouissent du développement de grands programmes immobiliers de haut standing — dont la promesse de vente se remplit en francs suisses — les enfants du pays n’ont que peu d’alternatives. Certaines familles possèdent un terrain ou un logement pour leur progéniture. Pour d’autres, la migration vers des zones toujours plus éloignées des centres urbains devient nécessaire. Les écarts de niveaux de vie sont énormes… presque incomparables.
Alors qu’un sentiment d’avenir bouché se fait ressentir, que reste-t-il du patrimoine savoyard ?
L’identité locale est de plus en plus réduite au pastiche vendu aux touristes en station, l’identité montagnarde réduite au décor. En ville, seuls les commerces capables de supporter des loyers exorbitants survivent. Entre grandes enseignes qui dominent les villes, parodies montagnardes des stations de sports d’hiver et mutation de la population, l’authenticité régionale tend à disparaître. Les centres urbains se vitrifient et se ressemblent.
Enjeux politiques et perspectives
Les politiques locales se heurtent à des limites d’action. Des mesures existent — quotas d’habitat à courte durée et loyers plafonnés — bien que tardives au vu de la vélocité du phénomène.
Un équilibre reste à trouver entre attractivité et protection des habitants locaux. Le contrôle du foncier et le renforcement des logements abordables sont essentiels. Les actions internes gagneraient aussi à être coordonnées à l’échelle supra-locale, avec le soutien de l’État et de coopérations transfrontalières.
Enfin, le dérèglement climatique finit de compliquer la donne : le modèle des stations de ski est aujourd’hui compromis. Sobriété énergétique, activités quatre saisons et réhabilitations deviennent des enjeux cruciaux pour imaginer un modèle post-station, post or blanc, post surtourisme.
Afin de préserver le tissu social, il faut freiner la spéculation foncière, au risque sinon de transformer la région en simple annexe low-cost du canton de Genève. Il convient de faire de la Savoie et de la Haute-Savoie d’abord des territoires habités, ensuite seulement des destinations.
Marine Adam
Architecte D.E.
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