Alors que les conclusions du Conseil national de la refondation dédié au logement (CNR logement) ont été révélées le lundi 5 juin aux Récollets à Paris, siège du Conseil de l’Ordre des architectes d’Île-de-France (CROAIF), Fabien Gantois, président de l’Institution dénonce les dérives de la pratique de la VEFA. Tribune.
En 2000, la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) a révolutionné l’aménagement urbain et l’approche sur le parc social en France. Sous peine de sanctions financières, d’ici 2025, les communes devaient accueillir sur leur sol, un taux de 20 à 25% de logements sociaux.
Si collectivités et bailleurs sociaux alertent régulièrement l’État sur la difficulté à tenir cet objectif, si les sanctions restent parfois lettre-morte pour des motifs politiques, ce texte a malgré tout permis d’accélérer la construction de logements sociaux dans notre pays.
Pour atteindre les objectifs et soutenir cette nécessaire construction de logements, les organismes de logement social ont eu massivement recours à la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et à la promotion privée. À ce jour, près de 52% des logements sociaux produits en France sont des acquisitions en VEFA. Et bien plus encore dans notre région.
Ce sujet est peu abordé. Pourtant, les chiffres ne peuvent qu’interpeller. D’abord, car ces pratiques ne sont pas conformes à la loi et au respect des règles de la commande publique. Ensuite, car la VEFA a des effets sur la programmation, les missions attribuées aux architectes, sur les modalités d’accès à la commande mais aussi et surtout sur la qualité des constructions.
Rappelons que le Législateur a envisagé la VEFA pour la production de logement social comme un complément à la production traditionnelle, notamment pour répondre aux objectifs de la loi SRU. Ainsi, en Île-de-France, le Conseil de l’Ordre des architectes estime que la quote-part de la production issue de la VEFA doit être maintenue à un niveau acceptable. À ce titre, les acquisitions par les OLS de « VEFA à 100% » doivent être bannies. Il appartient à l’État de faire respecter la loi.
D’autant que la VEFA HLM est au cœur de l’enjeu de la qualité du logement. Si cette procédure est un facteur de mixité logement public / logement privé au sein d’un programme, chacun peut en constater les effets pervers : baisse des qualités spatiales, d’usage des logements neufs et indéniable diminution des surfaces. Toujours au détriment des habitants.
De l’aveu même des acteurs concernés, cette généralisation de la VEFA a conduit progressivement à une perte de maîtrise technique et de compétence interne pour les bailleurs sociaux dans la production de leurs logements. Si c’est loin d’en être la seule cause, la VEFA a été le catalyseur d’une perte de savoir-faire et de l’amoindrissement de leur contribution historique à la production de logements en France. Ce qui se ressent tout particulièrement en période de crise.
Les idées reçues sont pourtant tenaces… Non : la VEFA ne permet pas une émulation autour d’un projet. Comment pourrait-ce être le cas en l’absence d’appel d’offres de maîtrise d’œuvre ? Oui, la VEFA incite à la reproduction de modèles, alors même que désormais l’adaptation au changement climatique nous oblige à une innovation permanente. Oui, la VEFA entrave la liberté des bailleurs. Elle ne leur permet pas d’intervenir sur leurs programmes, ni même de le rédiger. Sur le plan professionnel enfin, on ne peut que regretter que ce dispositif entrave l’accès à la commande pour des entreprises d’architectures nouvellement créées.
Le Conseil de l’Ordre des architectes d’Île-de-France appelle donc à une régulation de la VEFA HLM. Cette pratique doit être encadrée, les termes de la loi rappelés et respectés. Par ailleurs, le recours à la mission complète de maîtrise d’œuvre doit être assuré : c’est une garantie pour une commande ouverte et pour que les programmes livrés puissent pleinement répondre aux attentes de nos concitoyens de logements de qualité dans un temps long.
Fabien Gantois
Président de l’Ordre des architectes d’Île-de-France
5 juin 2023
