Le Groupement d’Intérêt Public, l’Europe des Projets Architecturaux et Urbains (GIP EPAU), fondé le 29 avril 2002 et piloté par trois ministères – de la Transition écologique, du Logement et de la Culture – va être dissous entre fin juin et fin décembre 2026. Les nombreux programmes qu’il pilote s’éteignent avec lui, à part quelques transferts. Gâchis ? Tribune.
Le GIP EPAU est cet opérateur interministériel aux actions partenariales qui mobilise l’intelligence collective, accompagne les élus, encourage la recherche et l’expérimentation dans un champ aux multiples acteurs, pour expérimenter et trouver des solutions permettant de répondre aux enjeux architecturaux, urbains et environnementaux d’aujourd’hui. Une urgence face à la polycrise actuelle du logement.
De manière inédite, les équipes des trois ministères concernés par le logement se sont parlé, et chose rarissime, ont travaillé ensemble. Le dispositif a permis de remédier à cette situation absurde où les architectes, sous tutelle du ministère de la Culture, sont souvent écartés de la chaîne des acteurs du logement et « oubliés » dans les décisions des ministères du Logement et de la Transition écologique.
Hélas, le couperet du gouvernement est tombé sur le GIP EPAU sous prétexte de réduire les dépenses de l’État pour les augmenter ailleurs. Cependant, réarmer un pays, renforcer sa justice et construire des prisons ne fait pas société.
Où est la vision ?
La politique du logement depuis des années est un échec. Elle a coûté cher (un « pognon de dingue » ? ) à l’État, via divers mécanismes de défiscalisation, pourtant la crise du logement n’a jamais été aussi forte. Les constats sont partagés, le système est bloqué, le logement qui représente entre 30 % et 50 % des dépenses des ménages est devenu inabordable.
Pour régler la polycrise du logement, il faut un peu d’humilité, oser remettre à plat les politiques mises en place et leur financement, interroger les montages et les bilans économiques des opérations. Il faut retourner la question, partir du besoin des gens plutôt que soutenir des acteurs du secteur au lobbying très puissant. Pour loger le plus grand nombre, rendre les logements abordables et habitables, il faut inventer une économie de l’équilibre, de nouveaux modèles. Il en va de notre paix sociale et de notre démocratie.
À ce titre, le GIP EPAU fait beaucoup avec très peu. Avec quelques moyens, il a permis à de très nombreux projets expérimentaux de voir le jour puisqu’il a été créé en 2002 dans le but de répondre à l’action publique en matière de recherche et d’expérimentation. Le gouvernement dans une perspective de simplification de l’État, « d’État efficace », a installé cette cellule placée auprès du Premier Ministre pour assurer des missions de rationalisation et de fusion.
La cellule a renforcé la recherche action, dans le but d’éclairer l’action publique, celle des décideurs et en particulier celle des élus. Elle a piloté l’Europan, les programmes POPSU, ERA qui ont mobilisé une sphère partenariale d’environ 1 800 chercheurs. Le programme « engagé pour la qualité du logement de demain » a été la première action phare du GIP en matière d’expérimentation. Elle s’est prolongée par la consultation internationale « Quartiers de demain » qui visait à accompagner la transformation de dix sites en quartier politique de la ville.
« Engagés pour la qualité du logement de demain »
La dégradation de la qualité du logement était déjà soulignée en 2018 dans une tribune signée par de très nombreux architectes et adressée au Président et ministres concernés à l’occasion de la Loi Elan. Le COVID a ensuite mis en lumière le manque de qualité des logements. Des analyses et solutions ont été proposées dans les rapports Dumas* et Girometti-Leclerc.** Le programme « engagés pour la qualité du logement de demain » semblait démontrer la volonté du gouvernement de s’engager envers la qualité des logements : 97 équipes lauréates, dont une vingtaine seulement a reçu des financements publics, ont proposé de travailler sur de nombreux sujets.
Notre agence Métra et associés, lauréate, développe deux projets de logements (à l’origine en construction bois, devenu mixte, en matériaux biosourcés, traversants avec espaces extérieurs… et très abordables). L’un prend place sur un « délaissé » à l’entrée du quartier NPRU de Planoise à Besançon (Doubs), l’autre à la place d’un hangar abandonné et d’une maison « remarquable » presque vide en bord de Seine à Villeneuve-la-Garenne^(Hauts-de-Seine).
Le projet de logements à Planoise qui avait pour but de relever le défi du logement de qualité abordable et de relancer une filière régionale, utilise finalement le bois des forêts de la ville. Il a été l’occasion de créer un nouveau processus permettant à la ville d’utiliser directement le bois de ses forêts, bois qu’elle vendait auparavant à l’ONF qui le revendait aux Chinois, et qui revenait transformé en France.
Le projet de Villeneuve, sorte d’acupuncture et de stimulation urbaine, a pour but de valoriser les bords de Seine et d’apporter un changement de regard sur la ville et ses atouts, servant d’exemple et d’entraînement pour de futurs projets.
Deux personnes référentes du GIP EPAU ont soutenu le processus et permis de débloquer des situations à des moments cruciaux, sans aucun soutien financier de l’Etat. L’intelligence collective des acteurs a été pleinement activée. Pour l’Etat, « faire plus avec moins » a fonctionné.
Sans le GIP EPAU aucun des deux projets n’aurait vu le jour.
Le logement, ses qualités, un impensé politique
Comme le démontre Catherine Sabbah* dans un texte « La qualité, c’est politique »*** édité par le GIP EPAU, les politiques publiques ont façonné notre territoire et en particulier le logement.
Après la reconstruction d’après-guerre, dans les années 1970-1980, le logement est devenu une question technique. À la tête du ministère de la Reconstruction puis de l’Équipement, les ingénieurs des Ponts et Chaussées ont encouragé des politiques d’innovation portant sur les systèmes constructifs (Plan Construction) et la construction de nombreux logements avec les puissantes entreprises de travaux publics.
Avec la loi de 1977, l’État développe les aides à la personne plutôt que les aides à la pierre. Pour créer une « France de propriétaires » et permettre d’acheter une maison individuelle, le PAP (Prêt d’Accession à la Propriété) a fait naître les chalendonnettes ( du nom du ministre Chalendon). Les politiques publiques ont fait naître l’étalement urbain.
Puis dans les années ‘80, est née la défiscalisation immobilière, mécanisme qui incite les particuliers à financer des logements à louer en échange d’une réduction d’impôts. Les logements portent le nom de la ou du ministre à l’origine du dispositif fiscal : le Duflot, le Cellier, le Derobien, le Quilès, le Méhaignery, le Pinel, et aujourd’hui le JeanBrun…
Le logement abordable et la qualité, une équation économique impossible ?
L’inadéquation entre le coût des logements et le pouvoir d’achat des ménages est tel que plus de 13 millions de personnes sont mal logées ou en situation de fragilité (Fondation pour le Logement des Défavorisés).
L’une des causes est le passage du logement comme espace où habiter à une source de revenus générant des profits.
Au tournant des années 2000, vendu par des conseillers bancaires, les logements sont devenus des produits financiers au même titre que les actions ou les obligations, sans visite ni soucis de qualité. L’intérêt est de réduire les impôts et d’espérer une plus-value à la vente. Il en est de même pour les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).
Ces dispositifs ont soutenu plus de la moitié de la production neuve chaque année. David Rottmann dans son livre « Faire la ville sans les promoteurs immobiliers » souligne le rôle central joué par les promoteurs immobiliers dans la crise du logement et la hausse des prix. Il explique comment la marchandisation et la financiarisation du logement dont le promoteur immobilier est la cheville ouvrière rendent difficile de créer du logement accessible et de qualité sans le concours massif de l’argent public. Il propose des solutions, déjà connues de certains mais peu mises en œuvre.
La qualité et l’habitabilité des logements : enjeu oublié des politiques du logement qui se concentrent toujours sur « construire plus », mais jamais comment, alors que l’on sait que le « choc de l’offre » n’a pas fonctionné.
On entend « la qualité coûte cher », « les normes environnementales font augmenter les coûts » et pourtant, les leviers de réduction des coûts au profit de la qualité sont ailleurs. C’est pourquoi la recherche action indépendante du type de celle du GIP EPAU est importante.
Plutôt que d’offrir des réductions d’impôts qui font augmenter les coûts, l’État et les pouvoirs publics peuvent investir autrement. Par exemples (liste non exhaustive…) :
• Les villes ou l’État achètent massivement des terrains et vendent les murs aux habitants 30 % moins chers (comme à Bruxelles et dans l’esprit des OFS / BSR mais administrativement simplifiés).
• Le logement social devient majoritaire comme à Vienne ou à Amsterdam.
• Le prix du foncier est réglementé, plafonné.
• Le coût du logement privé est réduit par la diminution des honoraires des promoteurs qui ne se rémunèrent plus sur le coût du foncier (frais de portage et commercialisation de 10 – 12 %).
• Les banques ne demandent plus 8 % de bénéfice sur l’opération pour prêter de l’argent.
• Les organismes bancaires ou de logement public soutiennent des initiatives de construction de logements « non profit ».
• La qualité architecturale et environnementale des logements est intégrée au « résultat » des opérations.
• Une loi qui impose des critères de qualité est proposée : des bâtiments bioclimatiques (un impératif de santé publique pour éviter les bouilloires thermiques), avec des logements traversants, des protections solaires extérieures, des espaces verts, des bassins d’eau, etc. Une loi, qui ne coûte rien à l’État sinon de soutenir et encourager des acteurs de l’aménagement et du logement qui acceptent de travailler avec des bilans « non profit » sur la base d’une économie plus sobre et équilibrée
Nous pouvons rêver.
Dans tous les cas, il est urgent de chercher, inventer, trouver…
Présidentielles de 2027 : Le logement, une urgence oubliée des programmes
Les candidats ne parlent pas du logement. Préoccupation majeure et élément clé des aspirations de tous les Français où ils construisent leur vie, rendre le logement accessible et de qualité pourrait-il contribuer à refaire société ? En tout cas, ignorer leurs besoins essentiels incite des gens à se tourner vers les extrêmes.
Le programme « engagés pour la qualité du logement de demain » est clos fin juin 2026.
L’État se désengage de la qualité de l’habitat de demain au moment où chacun a pu récemment constater avec des températures extrêmes que la qualité de son logement est une priorité.
Le politique doit changer de paradigme et reprendre la main.
Et pour que la recherche indépendante puisse aider le politique et faire émerger des solutions nouvelles, le travail initié par le GIP EPAU doit être poursuivi, s’enrichir et s’approfondir.
Le GIP EPAU est mort, vive le GIP EPAU !
Brigitte Métra
Architecte
* Lire Le logement social au rapport : caillou ou pavé dans la mare ? (Chroniques, 2021)
** Lire Rapport Leclercq – Girometti : le baromètre qui donne le temps d’hier (Chroniques, 2021)
*** Catherine Sabbah est déléguée générale d’IDHEAL – Institut des Hautes Etudes pour l’Action dans le Logement